اول.: مزایای تنظیم قرارداد اجاره بصورت سند رسمی
تنظیم قرارداد رسمی اجاره املاک علاوه بر اینکه در مقایسه با قراردادهای عادی اجاره املاک دارای مزایای عمومی اسناد رسمی است یک دسته مزایای اختصاصی نیز دارد که اطلاع شهروندان از این مزایا موحب اقبال عمومی آنها به تنظیم سند رسمی خواهد شد . لازم به ذکر است مزیت های یاد شده اختصاص به مالک یا موجر ندارد بلکه مستاجرین نیز از آن بهرمند خواهد شد .مهمترین این مزایا را میتوان بشرح زیر مورد اشاره قرارداد :
۱- تنظیم سند اجاره املاک ثبت شده در حال حاضر نیاز به هیچ استعلامی ندارد لذا به سرعت قابل تنظیم بوده و وقت طرفین عقد اجاره که امروز اهمیت زیادی دارد تلف نخواهد شد.
۲- تخصص و تبحر سران دفاتر اسناد رسمی در شناخت آثارعقود و بی طرفی آنها موجب خواهد شد کلیه آثار عقد اجاره پیش بینی شده و رابطه استیجاری بنحو منصفانه ای تنظیم شود .
۳- مزیت دیگر تنظیم قرارداد اجاره به صورت سند رسمی این است که طبق ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم مبالغ تعیین شده درسند اجاره ملاک تعیین مالیات بر درآمد املاک قرار میگیرد ولی در قراردادهای عادی اجاره مبالغ تعیین شده در قرارداد اجاره مورد عمل کارشناسان دارائی نبوده بلکه مبلغ اجاره بها برای وصول مالیات بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد .
۴- در اجاره رسمی املاک طرفین عقد از طریق دو مرجع یکی مرجع قضائی و دیگری اجرای ثبت میتوانند اجرای حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد را درخواست نمایند ولی در قراردادهای عادی آنها ناچارند فقط به مراجع قضائی مراجعه نمایند .
۵- در قراردادرسمی اجاره محتویات و مندرجات سند معتبرند و نیازی به اثبات تحقق آنها وجود ندارد اما در قراردادهای عادی اجاره مدعی باید محتویات ومندرجات سند را اثبات کرده و انکار و تردید در مورد آنها قابل رسیدگی قضائی است
۶- اسناد رسمی اجاره قابل بازسازی است و در صورت مفقود شدن اصل اسناد میتوان رونوشت آن را از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده اخذ نمود و در صورت تصدیق مطابقت رونوشت سند با ثبت دفتر طبق ماده ۷۴ قانون ثبت رونوشت به منزله اصل سند خواهد بود .
مزایای فراوان دیگری در سند رسمی اجاره وجود دارد که می توان مورد اشاره قراردا د مانند اینکه طبق ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی مربوط به مورد اجاره با سند رسمی میتوان بدون پرداخت خسارت احتمالی تامین خواسته نمود لازم به ذکر است موارد فوق الاشاره مزایایی هستند که در بعد ارتباط فردی طرفین عقد اجاره مطرح است تنظیم سند اجاره در بعد اجتماعی نیز آثار و مزایایی دارد که در جای مناسب خود میتوان آنها را بررسی و تبیین نمود .
دوم: مطا لبی راجع به ا جاره اماکن تجاری سر قفلی و انتقال حقوق استیجاری
در خصوص اجاره اماکن تجاری , سرقفلی وانتقال حقوق استیجاری ابهامات فراوانی وجود دارد چند نکته مهم ذیلا مورد توجه قرار میگیرد:
اول : عنایتا به ماده ۶ قانون روابط موجرو مستاجر مصوب ۱۳۷۶ چنانچه مورد اجاره تجاری مجوز تجاری یا گواهی پایان کار تجاری نداشته باشد ، عده ای از حقوقدانان من جمله بهمن کشاورز معتقد به باطل بودن عقد اجاره هستند و عده ای دیگر نظر متفاوتی دارند . حقیر معتقدم در صورتی که ملک در سند مالکیت بصورت تجاری توصیف شده باشد نداشتن پایان کار تجاری موجب بطلان عقد اجاره نخواهد بود و در مورد اجاره نامه های عادی تصدیق عرفی تجاری بودن مورد اجاره کافی است .
دوم : در صورتی که حق انتقال حقوق استیجاری از مستاجر سلب نشود وی با توجه به ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶حق انتقال سرقفلی را به غیر خواهد داشت
سوم: چون سر قفلی از شروط و توابع عقد اجاره است با عنایت به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ واصول حقوقی حاکم بر رابطه استیجاری برای تنظیم سند انتقال سر قفلی دو شرط اساسی لازم است
یکم : مستاجر حق انتقال به غیر را داشته باشد یا حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد .
دوم : مدت اجاره به پایان نرسیده باشد .
تبصره : در صورتی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد موجر نیز باید طرف دعوی الزام به انتقال حقوق استیجاری قرار گرفته وحکم لازم صادر شده باشد و یا اجازه انتقال توسط موجر حضورا در سند رسمی انتقال حقوق استیجاری درج شود .لازم به ذکر است که در قانون سال ۷۶ تجویز انتقال حقوق استیجاری پیش بینی نشده است به عقیده حقیر در مواردی که قانون سال ۷۶ و قانون مدنی ساکت باشد مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۹ حاکم بوده فلذا در موارد عسر و حرج دادگاه میتواند با توجه ماده ۱۹ قانون سال ۵۶ حکم به تجویز انتقال منافع صادر نماید
چهارم : در صورتی که مدت اجاره به پایان رسیده اعم از اینکه مستاجر حق انتقال به غیر را داشته یا نداشته باشد بدون حضور مالک امکان تنظیم سند انتقال سر قفلی به غیر وجود ندارد در این حالت مالک باید سند اجاره جدیدی با مستاجر جدید تنظیم نماید و مستاجر سابق حقوق سرقفلی خود را به مستاجر جدید انتقال دهد.
تبصره : مشاهده شد بعضا مراجع قضائی بدون الزام مالک به تنظیم سند اجاره در جایی که مستاجر قدیم حق انتقال به غیر را ندارد و یا مدت اجاره به پایان رسیده دادنامه و اجراییه مبنی برالزام به تنظیم سند انتقال سر قفلی از مستاجر سابق به مستاجر جدید صادر مینماید که خلاف اصول حقوقی و مفاد قانون حاکم است و همکاران سر دفتر باید توجه نمایند.
پنجم : سرقفلی در روابط استیجاری اماکن تجاری صرفا با پرداخت مبلغی پول به مالک ایجاد نمیشود در صورتی که مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نداده باشد ولی به موجب شروط ضمن عقد اجاره طبق مواد ۷و ۸ قانون سال ۷۶ در قبال مستاجر تعهد به تجدید رابطه استیجاری نموده باشد برای اسقاط این حقوق مستاجر میتواند سرقفلی دریافت نماید
سوم: فرم اطلاعات مهم در روابط استیجاری
چون روابط استیجاری ابعاد مختلفی دارد لذاحتی کارشناسان حقوقی خبره هم هنگام تنظیم سند اجاره بعضا قادر به یاداوری همه موضوعات لازم الذکر نمی باشند بعلاو ه همانگونه که قبلا گفته شد ابهامات فراوانی نیز در این خصوص وجود دارد فلذا فرم تهیه شده زیر در مورد نکات مهم رابطه استیجاری ممکن است مفید واقع شود
۱:احراز مالکیت موجر بر عین مورد اجاره و یا منافع عین و در صورت اخیر احراز حق انتقال
۲:توصیف دقیق مورد اجاره مثلا اینکه کل پلاک یا قسمتی از انست و اگر مورد اجاره طبقه یا یکباب دکان مستخرجه از پلاک است به پایانکار و گواهی شهرداری مستند شود
۳:در صورتی که مورد اجاره قسمتی مشاع است باید توجه شود که در تصرف مال مشاع کسب اجازه از شریک لازم است فلذا شریک مشاع نیز باید سند را امضائ نماید
۴ :مبلغ اجاره
۵:نحوه پرداخت مال الاجاره و اقساط
۶:مدت اجاره
۷:تعهد مستاجر به تخلیه مورد اجاره در پایان مدت و یا تجدید اجاره تراضی
۸:تصمیم گیری د ر مورد اجرت المثل بعد از انقضای مدت
۹:ذکر ادرس مورد اجاره
۱۰:تصریح به تصرف مورد اجاره و تحویل توسط مستاجریا تعین زمان ان
۱۱:تصریح به اقامتگاه موجر و مستاجر
۱۲:تصریح به اینکه منظور از اجاره سکونت است یاکسب وپیشه و در صورت اخیرنوع کسب و
پیشه هم ذکر شود
۱۳:تصریح به اینکه در چه شرایطی حق فسخ برای هر یک از طرفین ایجاد
۱۴تاکید بر اینکه سرقفلی پرداخت شده یا خیر و در صورت پرداخت سرقفلی تصریح به میزان ان
۱۵:تصریح به اینکه سرقفلی همزمان با تخلیه پرداخت شود یا در زمان مورد توافق دیگر
۱۶:تصریح به قانون حاکم بر روابط استیجاری
۱۷:در اجاره نامه های عادی الف:تصریح به حداقل دو نسخه بودن قراردادو ب:گواهی دو نفر شاهد