دفتر اسناد رسمی 1147 تهران

حق سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟

حق سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟
84
۱۴۰۱-۰۹-۰۶
مهدی علی قارداشی

یکی از قرارداد هایی که در قانون مدنی از اهمیت بسیاری برخوردار است. عقد اجاره  است که در آن مستأجر، در مقابل پرداخت  مبلغی حق  استفاده   را محل  اجاره  را پیدا می کند. :برای عقد اجاره چندین  قانون وجود دارد: قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ و قانون روابط موجر و مستاجر ۶۲. در بین قانون های مربوط به عقد اجاره سرقفلی و حق کسب و پیشه یک عنوانی است که همه ی دوستان به دنبال معنی آن می باشند  در این مطلب  به معنی سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب و پیشه  می پرداریم.

سرقفلی حقی است که ابتدا در عرف پدید آمد و سپس وارد قانون شد. دکتر کاتوزیان سرقفلی را امتیازی تعریف کرده اند که طبق آن مستاجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می شود.اما باید ذکر کرد که این تعریف دکتر کاتوزیان بیشتر منطبق بر حق کسب و پیشه است نه سرقفلی زیرا حق کسب و پیشه به دلیل شهرت ایجاد می شود نه سرقفلی

سرقفلی طبق تعریف لغوی؛ دو معنا دارد:

  1. مبلغی است که مستاجر محل کسب از مالک آن محل می گیرد. بابت سابقه کار خود در آن محل در رابطه با جلب ارباب رجوع این جزء دارایی نامرئی است و درآمد نیست و مالیات به آن تعلق نمی گیرد.
  2. وجهی است که مالک محل کسب تازه ساز در اولین عقد اجاره علاوه بر اجاره بها از مستاجر می گیرد. این پول درآمد است و مشمول مالیات بر درآمد است. مالی است مرکب دارای عناصر ذیل:
  • مجموعه ای از امور مادی و معنوی خارج از غیرمنقول ولی قائم به غیرمنقول که محل کسب و پیشه است.
  • مراجعات جماعت ارباب رجوع آن محل کسب که از آن محل خرید کنند یا خدمات معین را دریافت کنند.
  • علامت تجاری که هویت تجارتخانه و کارگاه واقع در آن محل را بیان کند و موجب سهولت روابط با ارباب رجوع آن جاست.
  • نام تجاری که از اعیان است نه دیون.
  • پروانه کسب متصدی محل تجارت یا خدمات.
  • حقوق مالکیت صنعتی یا تجاری یا هنری یا ادبی.
  • ورقه اختراع که موجب حق انحصاری در بهره وری باشد.
  • علامت کارخانه بر محصول آن.
  • امتیازات ناشی از پاره ای از قراردادها مانند قرارداد بیمه.
  • حق استیجار محل.

 

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه

در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ حق کسب و پیشه مطرح شد و سپس به دلیل غیرشرعی اعلام شدن حق کسب و پیشه به وسیله شورای نگهبان، در قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ حق سرقفلی پیش بینی شد. حق سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد. برخی این دو را یکی تلقی می کنند منتها حق کسب و پیشه با حق سرقفلی متفاوت است. تفاوتهای این دو عبارتند از:

  1. سرقفلی از ابتدای قرارداد اجاره وجود دارد و با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود در حالی که حق کسب و پیشه ابتدائاً موجودیت نداشته و تدریجاً با فعالیت مستاجر حاصل می شود.
  2. اسقاط حق کسب و پیشه در اول اجاره با توجه به اینکه هنوز به وجود نیامده به لحاظ عدم امکان اسقاط مالم یجب امکان ندارد منتها طرفین می توانند با توافق خود حق سرقفلی را ساقط کنند.
  3. مبنای سرقفلی ناشی از پرداخت مبلغ در اول اجاره است در حالی که مبنای حق کسب و پیشه بستگی به حسن شهرت و جمع‌آوری مشتری و رونق کسب دارد.
  4. حتی اگر مکان تجاری بدون دریافت سرقفلی اجاره داده شود ممکن است مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره، دارای حق کسب و پیشه و تجارت شود و بر عکس قضیه هم صادق است؛ یعنی فردی مکانی را با پرداخت سرقفلی اجاره کند و به عنوان گاراژ از آن استفاده کند در این حالت حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر متصور نیست.
  5. میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری های محل کسب و رونق کسب و کار بستگی دارد در حالی که میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است.

انواع سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۷۶

سرقفلی مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر۷۶ انواع مختلفی دارد که ذیلاً بیان خواهد شد:

  1. سرقفلی موضوع ماده ۶ و تبصره ۱ آن

مقنن در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مفهوم سرقفلی را بیان نموده که از فقه گرفته شده و مقرر می‌دارد: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.» که البته این مفهوم نه با سرقفلی عرفی بلکه با مفهوم سرقفلی فقهی مطابقت دارد. در اینکه این سرقفلی با سرقفلی عرفی یکی نیست تردیدی وجود ندارد.

  1. سرقفلی ناشی از شرط

یکی از مبانی و علل پرداخت مبلغ در عقد اجاره تحت عنوان «سرقفلی» شروط ضمن عقد اجاره می‌باشد. طرفداران این نظر معتقدند که مستأجر ضمن انعقاد عقد با مالک با پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک شروطی به نفع خود و به ضرر موجر در ضمن عقد می‌گنجاند که در هنگام تخلیه ملک نیز، برای اسقاط این شروط لازم است، مالک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی در حق مستأجر بپردازد تا وی این شروط را از خود ساقط کند. به عنوان مثال مستأجر با پرداخت مبلغی در بدو اجاره شرط می‌کند که مالک حق نداشته باشد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد و ملزم باشد تا با مبلغ متعارفی هر ساله آن محل را به وی اجاره دهد که این مبلغ بین مالک و مستأجر و برعکس، تحت عنوان سرقفلی مبادله می‌گردد. قانونگذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ طبق دیدگاه فوق، مواد ۷ و ۸ را پیش‌بینی نموده که در ماده ۷ آمده است: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می‌‌‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای اسقاط حق خود دریافت نماید.»

مجدداً در ماده ۸ قانون مذکور به شروط دیگری که مستأجر می‌تواند برای اسقاط آن از مالک مطالبه سرقفلی کند اشاره کرده و مقرر می‌دارد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به‌عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید»

برخی در ایراد به مواد فوق معتقدند: «این شرایط ذکر شده در این دو ماده با ماده ۹۵۹ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «هیچ کس نمی‌تواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجرا تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.» در تناقض است به این توضیح که مالک یا موجر اصولاً باید توانایی تعدیل اجاره‌بها را در مدت معقولی داشته باشند و با عدم وجود چنین حقی حقوق مالکانه معنا و مفهوم نخواهد داشت.»

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *