دفتر اسناد رسمی 1147 تهران

تنظیم سند رسمی در کشورهای اروپایی

تنظیم سند رسمی در کشورهای اروپایی
58
۱۴۰۱-۰۷-۱۶
مهدی علی قارداشی

دربرخی از سیستم ها ی حقوقی کشورهای اروپایی ،برخلاف حقوق ایران ،صریحا معامله مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی ،غیرمعتبر اعلام شده است ،مثلا ماده

۲۱۶ قانون مدنی سویس ،فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی رابی اعتبارمعرفی کرده است . تشریفات ثبت رسمی معاملات غیر منقول ،همچنین درحقوق

سایرکشورهای دارای حقوق مدرن (آلمان ولهستان )، نیز وارد گردیده است ومعاملات مال غیر منقول ثبت نشده در سیستم حقوقی این کشورها باطل اعلام شده است .

اما درپاره ای از سیستم های حقوقی اروپایی مانند حقوق فرانسه ،بیع مال غیر منقول یک عقد غیر تشریفاتی است ، یعنی بدون تنظیم سند رسمی ،نیز قرارداد مزبور معتبراست ، ولی قابل استناد دربرابر اشخاص ثالث نیست . درحقوق فرانسه با تصویب کد ناپلئون ، به تبعیت ازنظرورویه محاکم ، درماده ۱۵۸۹ قانون مدنی آن مقرر

شده که (( قولنامه ارزش واثر عقد بیع رادارد درصورتیکه طرفین به مبیع وثمن توافق کرده باشند )) ماده مرقوم ،نتیجه حاصل از قولنامه وبیع رایکی دانسته درحالی که

درقولنامه طرفین نظر به وقوع فعلی عقد بیع ندارند بلکه برای آماده شدن بیع طرفین درمقابل هم متعهد وملزم میشوند که عقد مذکور را درآینده منعقد نمایند قولنامه درحکم

بیع هم نمیباشند ،زیرادربیع مقصود ومنظور طرفین انتقال مالکیت مبیع است به خریدار ، ولی درقولنامه منظور این است که درآینده برمبنای توافق سابق عقد بیع را

منعقدنمایند . ماده ۸۷۳ قانون مدنی آلمان ثبت معامله را شرط انتقال مالکیت میداند .برطبق این ماده ،برای انتقال مال غیرمنقول ،ویا ایجاد حق عینی نسبت با مال غیر

منقول ،علاوه بر توافق متعاملین ،ثبت معامله ضرورت دارد .وقبل ازثبت معامله طرفین مقید به توافق خود نیستند . به موجب ماده مرقوم ، مالکیت تا معامله ثبت نشود ،

منتقل نمیگردد ،وبرای خریدار حقی درمورد معامله بوجود نمیآید وطرفین ملزم به توافق خود تا قبل از ثبت نمیبا شند . درحالی که درقانون مدنی فرانسه توافق طرفین

ارزش واعتبار بیع را ، با شرایطی دارد ماده یک قانون ثبت مصر از نظریه حقوق آلمان تبعیت کرده است . با این توضیح که نقل وانتقال اموال غیر منقول را فقط با سند رسمی پذیرفته واسناد عادی را دراین خصوص از التزامات شخصی امضاء  کنندگان آن معرفی کرده است .درحقوق ایران مواد ۲۲ ،۴۶ و۴۸ قانون ثبت قابل توجه

میباشد . درحقوق ایران قولنامه نمیتواند ارزش واعتبار بیع راداشته باشد لذا باتنظیم آن حقی بر مال مورد معامله برای خریدار ایجاد نمیشود . درماده ۱۴۵ قانون مدنی

آلمان ، هرشخصی که ایجاب را به شخص دیگر عرضه نماید ملزم است که ازآن رجوع نکند مگراینکه طرف مقابل آن رارد نماید . طبق ماده مرقوم ، ایجاب الزام آور

است وموجب حق ، عدول از ایجاب عرضه شده را ندارد مگرطرف  آن را رد کند . بدیهی است هر گاه رد کرد اثر ایجاب هم منتفی می شود .لذا اگر به جهاتی طرف

قبول ،ازرد منصرف شود وقبول نماید این امر تاثیری ندارد . در قانون تعهدات سوئیس آمده است : ((هر کس ایجاب رابا تعیین مدت برای قبول ارائه دهد تا پایان مدت ،تعهد ناشی ازایجاب باقی است ودرصورت عدم دریافت قبول درموعد معین شده ایجاب ازبین میرود . )) طبق قانون سوئیس موجب به ایجاب ارائه شده درمدتی که معین نموده پای بند است .پس اگرایجاب مدت نداشته باشد قبل ازملحق شدن قبول به آن میتواند عدول کند به عبارتی آزاد است که از تعهد ایجاد شده خود را رها سازد .

درحقوق آمریکا کوربن درکتاب قرارداد ها – موضوع را چنین توجیه می نماید : ((اگر موجب ،مدتی برای اعلام قبول تعیین نماید قدرت فسخ خود را از دست نمی دهد ،

زیرا ایجاب کننده این زمان را برای اعتبارایجاب معین کرده وبعد از انقضای این مدت اعتبارایجاب ازبین میرود وبه هیچ وجه منظور ایجاب کننده اسقاط حق عدول نیست وفقط با قید مهلت ،مدت قدرت قبول طرف مقابل را تعیین مینما ید . حقوق دانان آمریکایی دردو مورد ، ایجاب را غیر قابل عدول دانسته اند :یکی اینکه تعهد به عدم عدول ایجاب ضمن قرار داد ه شده باشد ودیگر اینکه قانون ایجاب را الزام آور بداند )) .درحقوق عراق درماده ۸۲ قانون مدنی این کشور آمده است : ((چنانچه ایجاب کننده بعد از اعلام ایجاب وقبل از قبول ،ازآن رجوع  نماید به وسیله لفظ یاعمل که دلالت دررجوع از قصدش باشد ایجاب باطل بوده واعلام قبول بعد از رجوع

اعتبار ندارد ،اگر ایجاب همراه با مدت معین باشد ، تا پایان مدت برای موجب الزام آور است وموجب ، حق عدول ندارد . ولی چنانچه با مهلت همراه نباشد الزام آور

نیست )) .درحقوق ایران ، قانون مدنی درمورد ایجاب ملزم ساکت است ولی با عنایت به اصل حاکمیت اراده هر گاه ایجاب به طور صریح یا ضمنی همراه با التزام

به نگاهداری آن شده باشد ، ایجاب کننده حق رجوع نباید داشته باشد . درعقد غائبین چنانچه مدتی معین شده باشد به لحاظ اینکه قصد انشاء فروشنده است وایجاد تعهد مینمایدایجاب کننده مادام که موعد منقضی نشده ملزم است آن را رعایت نماید درصورتیکه مدت منقضی گردید وقبول ضمیمه

آن نشد ایجاب ازبین میرود .امروزه در انگلیس ثبت املاک به روشی صورت میگیرد که برای ثبت مالکیت سهام شرکت ها مقرر است . وبرهمین اساس بررسی اسناد درهنگام انجام معاملات

جدید برروی ملک به صورت دقیق مورد نیاز نیست وصرفا مرجعی که ابتدائا به ثبت اقدام ورزیده ،سند جدیدی رابا مشخصات طرفین معامله صادر خواهد کرد .این اعتقاد عمومی درانگلیس وجود دارد که ثبت املاک ازدغدغه های ناشی از انتقال آنها می کاهد وموجب تسهیل

معاملات میگردد . قانون ۱۹۲۵ تدریجا در مناطق مختلف انگلیس حکومت یافته وبه موجب آیین

نامه های مختلف درتمام این کشور و ولز اجرا شده است . روند همه گیرشدن ثبت املاک دراین

کشور ادامه دارد به گونه ای ازاول دسامبر۱۹۹۰ مقررگردید که باید تمام تصرفات مالکانه واجاره های با بیش از۲۱ سا ل سابقه درهنگام اقدام مالک به معامله بر ملک به ثبت برسند . ازاول آوریل سا ل ۱۹۹۸ ،به موجب قانون ثبت املاک مصوب ۱۹۹۷ نه تنها تصرفات ومعاملات فوق الذکربلکه ((رهن )) املاکی که در اصل به ثبت نرسیده اند ،باید به ثبت برسد .

ماده ۱۲۳ قانون ثبت املاک اصلاحی مصوب ۱۹۹۷ به این امر اشاره دارد .جریمه عدم اقدام

به ثبت درمدت دو ماه ازتاریخ معامله عبارت ازبطلان وفقدان هرگونه اثر حقوقی برای چنین

معامله ای است . اصلاحات قانونی فوق الذکر ،امنیت فوق العاده ای برای معاملات املاک برقرارساخته وآنها راازنظرتشریفاتی ازدو مزیت سرعت کاروارزانی وکاهش هزینه ها برخوردارساخته ومنجر به کاهش تقلب وکلاهبرداری در معاملات املاک گردیده است .درحال حاضراغلب املاک درانگلیس یا به ثبت رسیده اند ویا باید هنگام انتقال مالکیت یا رهن برای نخستین باربه ثبت برسند ،هر چند حدود ۲۰ درصد ازاملاک هنوزبه ثبت نرسیده اند . یکی از

مشکلات موجود فراروی ثبت املاک وامورثبت اسناد رسمی به طورعام ،ابهام وپیچیدگی امر

تشکیل وبایگانی پرونده های ثبتی ومقدارروز افزون تقاضا برای ثبت املاک میباشد . که این

موضوع درقانون ارتباطا ت الکترونیکی مصوب ۲۰۰۰ مورد توجه قرارگرفته واستفاده  از

روش های الکترونیکی وابزارهای جدید نظیر رایانه موجب تسهیل درامور مذکورشده است .علاوه براین کمیسیون حقوقی وثبت املاک درسا ل ۱۹۹۸ ضمن یک کارمشترک اقدام به انتشار

سندی با عنوان ((ثبت املاک برای قرن بیست ویکم ))نموده اند که شامل شیوه جدید کار در زمینه

امور ثبتی، اصلا ح روشهای سابق والکترونیکی کردن کار ثبت اسناد مربوط به املاک واموال غیرمنقول میباشد . درمجموع اینکه ،درحقوق انگلستان ، قرارداد شفاهی برای انتقا ل املاک فاقد

اعتبار است .بنابراین بند یک ماده ۴۰ قانون اموال ودارایی ((هیچ ادعایی مبنی بر قرارداد بیع یا

هرعمل حقوقی دیگری برای انتقا ل عین یا منافع ملک مورد پذیرش قرار نمی گیرد ،مگر اینکه

توافق مورد ادعا کتبی بوده وتوسط طرفین تعهد یا اشخاصی که قانونا مجاز بوده اند (برای نمونه

قائم مقام ایشان ) امضا شده باشد )) .ماده ۲ قانون اموال ودارایی مصوب ۱۹۸۹ نیز براین امر

تاکید ودرعین حال آن را مقداری تعدیل کرده است .مطرح شدن پرونده های مربوط به قراردادهای منعقده مربوط به سا لها پیش درمحاکم امروزی انگلیس ،دلالت بر این واقعیت دارد

که ثبت املاک درمراجع ثبتی وتحصیل سند رسمی نسبت به هر گونه حقی براین املاک میتواند از

دعاوی واختلافاتی که در اکثر موارد ناشی از فقدان سند معتبر بر انتقا ل ملک است ،جلو گیری نماید (همان ) در قانون سوئیس این قانون وجود دارد که صریحا درآن اشاره شده است که هیچ

نقل وانتقا لی جز ازطریق دفاتراسناد رسمی وسند رسمی قابلیت انتقا ل راندارند .

موارد اجباری بودن ثبت اسناد

اسناد رسمی ،اسنادی است که دریکی ازدفاتر مربوطه ثبت وتنظیم گردد ودفاتر مزبور عبارتند

از: دفاتر اسناد رسمی  ، دفتر ازدواج ، دفتر طلاق ، دفترتصدیق امضا ،دفتر ودایع ، دفتر ثبت

شرکت ها ودفتر ثبت علایم صنعتی وتجارتی . چون تنظیم سند برای اثبات امری است که سند

مزبور از آن حکایت می نماید وثبت آن دردفتر رسمی برای جلوگیری ازهرگونه تقلب وتزویری

که ممکن است پیش آید میباشد لذا قانون ثبت درماده ۴۶ ثبت اسناد رابه اختیار افراد واگذار کرده

مگر درموارد معینه که منافع عمومی ثبت آنرا اقتضاء نموده است . اسنادی که قانون ثبت آن را

اجباری نموده است : ۱ – اسنادی که به حکم اولی قانون باید به ثبت برسد وآن بردو قسم است :

الف – کلیه عقود ومعاملات راجع به عین یامنافع املاکی که قبلا دردفتر املاک ثبت شده باشد .

ب – کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا دردفتر املاک ثبت شده است . بنابراین هرگونه معاملات راجعه به عین یا منافع املاک ثبت شده و همچنین هر گونه معاملات راجع به حقوقی

که ثبت شده باید به وسیله سند رسمی انجام شود وبدین جهت کسانی که می خواهند نسبت به

موضوعات فوق معامله بنمایند ناچار هرگاه درمحل آنها دفتر اسناد رسمی تاسیس نشده ،باید

به محل دیگری رفته که دفتر اسناد رسمی موجود باشد ودرآنجا معامله بنمایند وعذر به آنکه

در محل آنها دفتراسناد رسمی نبوده مسموع نخواهد بود زیراتغییر اموری که دردفتر املاک

ثبت گردیده جز به وسیله سند رسمی موجب عدم اعتبار دفتر املاک خواهد شد چه درموقع تنظیم

اسناد راجع به اموال غیر منقوله دردفاتر اسناد رسمی احتیا طا ت لازمه وتشریفات مخصوصی

به عمل آید که می توان مندرجات دفتراملاک را بدون لزوم رعایت امری به وسیله سند رسمی تغییر داد . ۲ – اسنادی که اجباری نمودن ثبت آن رادرهرمحل قانون به نظر وزارت دادگستری

واگذار نموده است وآنها عبارتند از : الف – کلیه عقود ومعاملات راجع به عین یا منافع اموال

غیر منقوله که دردفتر املاک ثبت نشده است ( خواه تقاضای ثبت آن شده ودرجریان عملیا ت

مقدماتی باشد یا آنکه تقاضای ثبت آن نشده باشد ) ب – صلح نامه وهبه نامه وشرکت نامه .

چون معاملات راجع به موضوعات فوق تا ثیر درتغییر دفتراملاک نمی نما ید لذا قانون ازاجباری

که درمورد قسم اول نموده دراین قسمت خودداری کرده ودرماده ۴۷ قانون ثبت درنقاطی که اداره ثبت اسناد واملاک ودفاتر اسناد رسمی موجود بوده اجبار به ثبت رادر هر محل به نظر وزارت دادگستری موکول کرده است .

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *